الطعن رقم 17311 لسنة 56 القضائية (عليا)
جلسة 15 من فبراير سنة 2012
الطعن رقم 17311 لسنة 56 القضائية (عليا)
(الدائرة السادسة)
المبادئ المستخلصة:
هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة
– إجراءات حجز أو تخصيص الأراضي، والإخطار بالتخصيص– نظمت اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة كيفية حجز وتخصيص الأراضي والعقارات بهذه المجتمعات- الإخطار بالتخصيص- يجب أن يكون إخطار طالب الحجز أو التخصيص بالموافقة المبدئية للجنة الفرعية بالجهاز على تخصيص أو حجز قطعة الأرض عن طريق إرسال خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول إلى الطالب على عنوانه المدون بطلب التخصيص أو الحجز المودع لدى جهاز المدينة، أو إنذاره رسميا على يد محضر على هذا العنوان- يجب أن يتضمن إخطار التخصيص البيانات المنصوص عليها في اللائحة العقارية- الإخطار الذي يتم عن طريق النشر بالجريدة اليومية لا يترتب عليه أي أثر قانوني- نتيجة ذلك: يعد الإخطار الذي تم بهذه الطريقة كأن لم يكن، ولا تترتب عليه أي آثار مالية أو إدارية، وتبطل جميع القرارات والإجراءات التي بنيت عليه.
– المواد أرقام (4) و (5) و (6) و (7) و (9) و (10) و (11) و (12) و (13) و (15) و (17) و (18) من اللائحة العقارية الخاصة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والأجهزة التابعة لها، الصادرة بقرار رئيس مجلس إدارة الهيئة رقم 3 لسنة 2001، المنشور بالوقائع المصرية بالعدد رقم 125 بتاريخ 6/6/2001، والمعدلة بموجب قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 312 لسنة 2005.
الإجراءات
في يوم الاثنين الموافق 12/4/2010 أودع الأستاذ/… المحامي أمام المحكمة الإدارية العليا ومحكمة النقض بصفته وكيلا عن الطاعن قلم كتاب المحكمة الإدارية العليا تقرير طعن قيد بجدولها العام برقم 17311 لسنة 56 القضائية (عليا) في الحكم الصادر عن محكمة القضاء الإداري بالقاهرة (الدائرة الثانية) في الدعوى رقم 21728 لسنة 60 القضائية بجلسة 21/2/2010 الذي قضى بقبول الدعوى شكلا وبرفضها موضوعا، وإلزام المدعي المصروفات.
وطلب الطاعن في ختام تقرير الطعن ولما ورد به من أسباب تحديد أقرب جلسة ممكنة أمام دائرة فحص الطعون بالمحكمة الإدارية العليا لتأمر بصفة عاجلة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتا حتى يتم الفصل في الموضوع، وبإحالة الطعن إلى دائرة الموضوع بالمحكمة الإدارية العليا لتقضي فيه بقبوله شكلا، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه، والقضاء مجدداً بإلغاء القرار المطعون فيه وما يترتب على ذلك من آثار وإلزام الجهة الإدارية المطعون ضدها المصروفات عن درجتي التقاضي.
وتم إعلان تقرير الطعن إلى الجهة الإدارية المطعون ضدها على النحو المبين بالأوراق.
وتدوول الطعن أمام الدائرة السادسة بهيئة مفوضي الدولة على النحو الثابت بمحاضر الجلسات، حيث قدم الطاعن بجلسة 19/4/2010 مذكرة بدفاعه رَدَّدَ فيها ما سبق له أن أورده بتقرير الطعن، ثم أعدت هيئة مفوضي الدولة تقريرا ارتأت فيه الحكم بقبول الطعن شكلا، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه، والقضاء مجددا بإلغاء القرار المطعون فيه مع ما يترتب على ذلك من آثار، وإلزام الجهة الإدارية المطعون ضدها المصروفات.
وتدوول نظر الطعن أمام الدائرة السادسة فحص طعون بالمحكمة الإدارية العليا -على النحو الثابت بمحاضر جلساتها-، حيث قدم الطاعن بجلسة 21/6/2010 حافظة مستندات طويت على المستندات الوارد بيانها على غلافها، وبجلسة 6/9/2010 قدمت الهيئة المطعون ضدها حافظة مستندات طويت على المستندات الوارد بيانها على غلافها، ثم قررت هذه الدائرة إحالة الطعن إلى الدائرة السادسة (موضوع) بالمحكمة الإدارية العليا، حيث تدوول نظر الطعن أمامها على النحو الثابت بمحاضر جلساتها، حيث قدم الطاعن بجلسة 26/10/2011 حافظة طويت على المستند الوحيد الوارد بيانه على غلافها، وبجلسة 14/12/2011 قررت المحكمة إصدار الحكم في الطعن بجلسة 18/1/2011، وبهذه الجلسة تقرر مد أجل النطق بالحكم لجلسة 15/2/2012 لاستمرار المداولة، وبجلسة اليوم صدر الحكم وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه عند النطق به.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع الإيضاحات, وبعد المداولة قانوناً.
حيث إن الطاعن يطلب الحكم بقبول الطعن شكلا، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه، والقضاء مجددا بإلغاء القرار المطعون فيه، مع ما يترتب على ذلك من آثار، وإلزام الجهة الإدارية المطعون ضدها المصروفات.
وحيث إن الطعن قد استوفى كافة أوضاعه الشكلية فمن ثم يكون مقبولا شكلا.
وحيث إنه عن موضوع الطعن فإن عناصر هذه المنازعة تخلص -حسبما يبين من الأوراق- في أن الطاعن كان قد أقام ضد الجهة الإدارية المطعون ضدها أمام محكمة القضاء الإداري بالقاهرة بتاريخ 9/4/2006 الدعوى رقم 21728 لسنة 60 القضائية، طلب في ختام عريضتها الحكم بقبول الدعوى شكلا، وبوقف تنفيذ ثم إلغاء القرار الإداري السلبي بالامتناع عن إتمام إجراءات تخصيص قطعة الأرض المنوه عنها في العريضة، مع ما يترتب على ذلك من آثار وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.
وقال المدعي شرحا لدعواه إنه بتاريخ 18/3/2004 قام بدفع مبلغ 50125.40 جنيها بموجب شيك بنكي لمصلحة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بمدينة القاهرة الجديدة، وذلك تأكيدا لحجز قطعة أرض عمارات بمنطقة زهرة اللوتس التي سبق لتلك الهيئة الإعلان عنها، وكان لزاما على المدعي انتظار إخطاره من جهاز تنمية وتعمير مدينة القاهرة الجديدة لإتمام إجراءات التخصيص، ودفع المبلغ المكمل لهذه الإجراءات، خاصة أن المختصين بهذا الجهاز أخبروه شفاهة بأنه قد تم تخصيص القطعة رقم 10/16 بمنطقة زهرة اللوتس بتلك المدينة له، وكان يتعين على الجهة الإدارية أن تخطره بخطاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول بما يفيد هذا التخصيص، إلا أن تلك الجهة لم تقم بذلك، مما دعا زوجته السيدة/… إلى التوجه إلى المختصين بهذا الجهاز لإكمال إجراءات التخصيص، وذلك حرصا منها على استكمال تلك الإجراءات، إلا أنها وجدت تعتيما وتسويفا وتأجيلا من جانب هؤلاء المختصين المرة بعد المرة، ورفضوا قبول أي مبالغ منها لاستكمال الإجراءات على وفق ما تقرره نصوص لائحة وزارة الإسكان في هذا الشأن، وهو ما فهمت منه أن المماطلة والتسويف والمماطلة الهدف منها هو حرمان زوجها من حقه في تلك القطعة المخصصة له، وإلغاء ما تم من إجراءات الحجز السابقة دون وجه حق، مما دفع بالمدعي إلى إقامة تلك الدعوى للحكم له بطلباته سالفة البيان ومنع الجهة الإدارية المدعى عليها من التصرف وتخصيص تلك القطعة للغير.
وأعدت هيئة مفوضي الدولة تقريرا بالرأي القانوني في الدعوى ارتأت فيه الحكم بعدم قبول الدعوى لانتفاء القرار الإداري وإلزام المدعي المصروفات.
………………………………….
وبجلسة 21/2/2010 حكمت محكمة القضاء الإداري بالقاهرة (الدائرة الثانية) بقبول الدعوى شكلا، وبرفضها موضوعا، وإلزام المدعي المصروفات.
وشيدت المحكمة هذا القضاء –بعد أن استعرضت نصوص المواد 4 و7 و9 و14 و16و17 من اللائحة العقارية الصادرة بقرار وزير الإسكان والمرافق رقم 3 لسنة 2001، على أساس أنه لما كان الثابت من الأوراق أنه بتاريخ 20/3/2004 تقدم المدعي بطلب حجز قطعة أرض إسكان عمارات بمنطقة زهرة اللوتس بمدينة القاهرة الجديدة، وبتاريخ 8/12/2004 تم الإعلان في الجرائد الصباحية عن البدء في إجراءات التخصيص للحاجزين، وتحدد يوم 15/12/2004 موعدا لحضور المدعي بمقر جهاز المدينة لاستكمال إجراءات تخصيص القطعة رقم 16 بمنطقة زهرة اللوتس بتكملة مقدم الحجز إلى 25% من القيمة الإجمالية لثمن تلك القطعة، وإزاء تخلف المدعي عن الحضور في الموعد المحدد تم إخطاره بتاريخ 5/2/2005 بخطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول بالتنبيه عليه بالحضور إلى مقر الجهاز خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإخطار لاستكمال الإجراءات وتكملة الثمن وإلا عُدَّ طلب الحجز كأن لم يكن، وبتاريخ 4/7/2005 تقدمت زوجة المدعي بصفتها وكيلة عن زوجها بطلب سحب مقدم الحجز، مما يضحى معه القرار بإلغاء تخصيص القطعة محل التداعي قد صدر متفقا وصحيح حكم القانون، ويضحى طلب إلغائه فاقدا سنده خليقا بالرفض مع إلزام المدعي المصروفات.
………………………………….
ونظرا لأن هذا القضاء لم يلاق قبولا من الطاعن فقد طعن عليه بالطعن الماثل ناعيا عليه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتأويله وتفسيره، على أساس أن المسلم به في قضاء المحكمة الإدارية العليا أن العقد الإداري هو العقد الذي يبرمه شخص معنوي عام من أشخاص القانون العام بقصد تسيير مرفق عام أو إحداث أثر قانوني معين، وأن العقد سواء كان إداريا أو مدنيا يتم بمجرد تبادل الطرفين التعبير عن إرادتين متطابقتين خلال المدة المحددة للقبول، ويعد العقد منعقدا باتصال القبول بعلم من وجه إليه، وأنه طبقا لنص المادة (148) من القانون المدني أنه ينبغي تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه، وأن هذا المبدأ مسلم به في مجالات روابط القانون العام كما هو الشأن في مجالات روابط القانون الخاص، ومقتضى ذلك ولازمه إلزام جهة الإدارة أن تسلم المدعي الأصناف محل التعاقد جميعها بالحالة التي كانت عليها وقت انعقاد العقد، كما قضى بأن العلم بالقرار الإداري هو العلم الحقيقي المؤكد ليس فقط بوجود القرار بل بمضمونه وجميع عناصره ومحتوياته وأسبابه إن كانت له أسباب معلنة، ولا يؤخذ بالعلم الظني الافتراضي، كما لا يحمل تنفيذ القرار على أنه قرينة على تحقق العلم وأنه على وفق المادة 14 من القانون رقم 59 لسنة 1979 بشأن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والمواد 7، 16، 17 من اللائحة العقارية، الصادرة بقرار وزير الإسكان رقم 3 لسنة 2001 أن المشرع قد حدد الإجراءات الواجب اتباعها منذ تقدم طالب التخصيص بطلب تخصيص قطعة أرض من أملاك الهيئة العامة للمجتمعات العمرانية الجديدة، وكيفية تخصيص تلك القطعة والحالات التي يلغى فيها تخصيص تلك القطعة والإجراءات الواجبة الاتباع في حالة توفر حالة أو أكثر من حالات إلغاء التخصيص، والتي توجب على الجهة الإدارية في حالة توفر حالة أو أكثر من حالات إلغاء الترخيص أن تخطر صاحب الشأن بخطاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول على عنوانه، وأن تمنحه مهلة ثلاثين يوما لتصحيح موقفه، وفي حالة عدم استجابة المخصص له يعرض الأمر على اللجنة الفرعية بجهاز تعمير وتنمية المدينة الجديدة، وعلى أن يتم رفع توصية تلك اللجنة إلى اللجنة الرئيسة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لاعتمادها، وأنه بالرجوع إلى الأوراق التي قدمتها الجهة الإدارية المطعون ضدها أمام محكمة أول درجة يبين أن الطاعن لم يعلن بيوم 15/12/2004 الذي حدده الجهاز المذكور لإتمام إجراءات تخصيص القطعة محل النزاع، ولم تخطره الجهة الإدارية بهذا الموعد.
كما خلت الأوراق مما يفيد علم الطاعن اليقيني بذلك التاريخ وأن المراسلات التي أرسلتها الجهة الإدارية المطعون ضدها هي مراسلات صورية ومصطنعة وأرسلت إلى محل سكن لا يقطن فيه، وأن العبرة بالعلم بالقرار المطعون فيه هو العلم اليقيني الحقيقي وليس الظني أو الحكمي، وأن القرار الصادر بإلغاء تخصيص تلك القطعة قد أصدرته الجهة الإدارية عن عمد ودون خطأ من الطاعن، وقد تم تخصيص تلك القطعة بتاريخ 17/1/2005 لشخص آخر خلاف الطاعن رغم سابقة تخصيصها للطاعن من جانب جهاز تعمير وتنمية مدينة القاهرة الجديدة، خصوصا أن الطاعن سبق وأن سدد مبلغ 50124 جنيها إلى هذا الجهاز وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، ولازال هذا المبلغ تحت يد الجهة الإدارية المطعون ضدها ولم يتم سحبه حتى الآن، وأن الأوراق قد خلت مما يفيد قيام الطاعن أو زوجته بسحب هذا المبلغ، مما يشوب القرار المطعون فيه بعيب مخالفته القانون، خصوصا أن الخطابات التي أرسلتها الجهة الإدارية المطعون ضدها إلى الطاعن لم تصل إلى الطاعن بل ارتدت جميعها إلى الجهة الإدارية المرسلة بدون إعلان لعدم وجود من يتسلمها، الأمر الذي يجعل المجال مفتوحا أمام الطاعن لإنهاء إجراءات تخصيص قطعة الأرض محل النزاع مع استعداده لسداد فوائد التأخير اعتبارا من تاريخ جلسة التخصيص المحددة على وفق الإعلان المحدد بمعرفة جهاز مدينة القاهرة الجديدة وحتى تاريخ السداد، وهو ما يجعل الحكم المطعون فيه، إذ قضى برفض طلب إلغاء القرار المطعون فيه، قد صدر غير مطابق القانون، خليقا بالإلغاء، والقضاء مجددا بإلغاء القرار المطعون فيه، مع ما يترتب على ذلك من آثار، وإلزام الجهة الإدارية المطعون ضدها المصروفات عن درجتي التقاضي.
وبذلك خلص الطاعن إلى طلباته التي أوردها بتقرير الطعن.
………………………………….
وحيث إن اللائحة العقارية الخاصة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والأجهزة التابعة الصادرة بقرار رئيس مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة رقم 3 لسنة 2001 المنشور بالوقائع المصرية العدد 125 (تابع) في 6/6/2001، والمعمول بها من اليوم التالي لتاريخ نشرها تنص في المادة 4 منها على أن: “يكون حجز وتخصيص الأراضي والعقارات بالمجتمعات العمرانية الجديدة عن طريق اللجان المشكلة والمحددة اختصاصاتها طبقاً لأحكام هذه اللائحة”.
وتنص المادة (5) من اللائحة المذكورة على أن: “تشكل لجنة عقارية فرعية بكل جهاز مجتمع عمراني برئاسة رئيس الجهاز وعضوية نواب رئيس الجهاز ورؤساء الشئون المالية والمشروعات والعقارية والقانونية والتنمية وتختص اللجنة بما يأتي:
1-… 2-… 3-…
4- التحقق من نظام القيد بسجل قيد طلبات الحجز.
5- فحص ودراسة طلبات الحجز التي ترد للجهاز.
6-…
7- التوصية بتخصيص الأراضي الملائمة بحسب نوع الاستخدام والمناطق المحددة له في ضوء المخطط العام للمجتمع.
8-… 9-…
10- إصدار التوصيات اللازمة للحالات المعروضة عليها لاعتمادها من اللجنة العقارية الرئيسة بالهيئة.
11-…”.
وتنص المادة (6) من تلك اللائحة على أن: “تشكل بقرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة لجنة رئيسة بالهيئة من شاغلي الوظائف القيادية بها بالإضافة إلى الخبراء في مجال عملها، وتختص هذه اللجنة بما يأتي:
1 – مراجعة واعتماد توصيات اللجان الفرعية بأجهزة المجتمعات العمرانية الجديدة.
2-… 3-… 4-…
ولا تعتبر قرارات هذه اللجنة نافذة إلا بعد اعتمادها من رئيس مجلس إدارة الهيئة أو من يفوضه”.
وتنص المادة (7) من هذه اللائحة على أنه: “تقدم طلبات الحجز إلى جهاز المجتمع العمراني المختص على النموذج المعد لهذا الغرض، يتم الحصول عليه من الجهاز بعد سداد قيمته، ويقيد بالسجل المعد لذلك ويعطى الطالب إيصالاً يتضمن رقم وتاريخ وساعة تقديم الطلب”.
وتنص المادة (9) من تلك اللائحة على أنه: “يلتزم الطالب عند تقديم طلب الحجز بأداء مبلغ 1000 ج (ألف جنيه) تأمين جدية الحجز، وفي حالة الموافقة المبدئية على الطلب يلتزم الطالب باستكمال مقدم الثمن على ألا يقل عن ( 25%) من القيمة الإجمالية للأرض أو العقار شاملة نسبة التميز، وذلك خلال المدة التي يحددها الجهاز المختص بما لا يجاوز ثلاثين يوما من تاريخ إخطاره للطالب بالموافقة المبدئية على عنوانه المبين بالطلب بموجب خطابٍ موصى عليه مصحوبا بعلم الوصول، ويسدد الباقي (75%) على أقساط سنوية لمدة ثلاث سنوات بدون فوائد.
ويرد تأمين جدية طلب الحجز كاملاً في حالة عدم الموافقة على الطلب أو إذا عدل الطالب عن طلبه قبل البت فيه.
…
في حالة طلب إلغاء الحجز قبل استلام الأرض لا يتم خصم أي مبالغ تحت أي مسمى وذلك لقطع أراضي الإسكان ذات المساحة الصغيرة (فيلات وعمارات).
في حالة تسلم الأرض يتم خصم 1% سنويا من إجمالي القيمة البيعية عن الفترة من تاريخ التسليم حتى تاريخ تقديم طلب الإلغاء.
في حالة طلب إلغاء حجز المساحات الكبيرة (سكنية– سياحية– خدمية) يتم خصم مصاريف إدارية كالآتي:…”.
وتنص المادة (10) من اللائحة المذكورة على أن: “تتلقى الإدارة العقارية بجهاز المجتمع العمراني الجديد طلبات الحجز وعليها القيام بالآتي:
(أ) مراجعة البيانات المدونة بالطلب للتأكد من استيفائها.
(ب) مراجعة المستندات المرافقة بالطلب.
(ج) قيد الطلب بالسجل الخاص، ويدون أمامه تاريخ وساعة وروده.
(د) تسليم مقدم الطلب إيصالا موضحا به رقم الطلب وتاريخ تقديمه مع بيانات بالمستندات الواجب تقديمها خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإيصال…”.
وتنص المادة (11) من اللائحة نفسها، مستبدلة بقرار وزير الإسكان رقم 312 لسنة 2005 المنشور بالوقائع المصرية العدد 173 (تابع) في 2/8/2005 على أن: “تعرض طلبات الحجز على اللجنة الفرعية بجهاز المجتمع العمراني لإصدار توصياتها بشأنها، على أن تكون هذه الطلبات مرتبة بحسب أرقام وتواريخ ورودها، وفي حالة التزاحم على قطعة أرض واحدة تكون الأولوية لمن يسدد باقي الثمن دفعة واحدة نقدا أو بشيك مقبول الدفع، أو من يسدد بذات الطريقة بنسبة أكبر من باقي الثمن، وفي حالة التساوي تُجرى قرعة علنية بحضور المتزاحمين وبالنسبة لطلبات المشروعات الصناعية والخدمية والاستثمار العقاري…”.
وتنص المادة (12) منها على أن: “يخطر رئيس جهاز المجتمع العمراني المختص الشئون العقارية بالهيئة بتوصيات اللجنة الفرعية في شأن طلبات الحجز لعرضها على اللجنة الرئيسة بالهيئة أو اللجنة المختصة حسب الأحوال للنظر في اعتماد هذه التوصيات، وتتولى الشئون العقارية بالهيئة إبلاغ قرارات اللجنة الرئيسة إلى جهاز المجتمع العمراني المختص الذي يتولى بدوره إخطار ذي الشأن بقرارات اللجنة الرئيسة بشأن التخصيص، وذلك بخطاب مصحوب بعلم الوصول على محل إقامته المبين بالطلب المقدم كما تتولى اللجان المختصة بالهيئة إخطار الأجهزة بقراراتها لإعمال شئونها”.
وتنص المادة (13) من ذات اللائحة معدلة بقرار وزير الإسكان والمرافق رقم 312 لسنة 2005 سالف الذكر على أن: “يتضمن إخطار التخصيص البيانات الآتية:
( أ ) تحديد مساحة ورقم قطعة الأرض أو الوحدة السكنية أو المهنية أو المحل.
(ب) المبالغ المتبقية في ذمة المخصص له ( الأقساط ) ومواعيد سدادها.
(ج) الموعد المحدد لاستلام الأرض.
(د)…(هـ)…(و)…(ز)…(ح)…”.
وتنص المادة (15) من تلك اللائحة على أن: “تتخذ إجراءات إلغاء تخصيص الأراضي والعقارات في الحالات الآتية :
1- بناء على طلب صاحب الشأن.
2- عدم تقديم المستندات خلال المهلة التي يحددها الجهاز بإخطار التخصيص.
3- عدم سداد قسطين متتاليين في مواعيد الاستحقاق المحددة…”.
وتنص المادة (17) من اللائحة العقارية المشار إليها على أنه: “في حالة توفر حالة أو أكثر من الحالات المنصوص عليها في المادة السابقة يتم إخطار صاحب الشأن بخطاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول على عنوانه المبين بملف الموضوع، ويمنح مهلة ثلاثين يوما تبدأ من تاريخ استلام الإخطار لتصحيح موقفه، وفي حالة عدم الاستجابة، يعرض الأمر على اللجنة الفرعية بالجهاز، ويتم رفع توصياتها بإلغاء التخصيص إلى اللجنة الرئيسية لاعتمادها”.
وتنص المادة (18) من اللائحة نفسها على أن: “يبلغ قرار اعتماد إلغاء التخصيص إلى جهاز المجتمع العمراني، وتتولى الشئون العقارية بالجهاز إخطار صاحب الشأن بالقرار بخطاب مسجل مصحوبا بعلم الوصول أو إنذار قانوني، ويجوز لصاحب الشأن أن يتظلم من هذا القرار خلال ستين يوما من تاريخ استلام الإخطار أو الإنذار وذلك إلى لجنة التظلمات بالهيئة، ولا يجوز إعادة التخصيص للغير إلا بعد فوات ميعاد الستين يوما أو البت في التظلم أيهما أسبق”.
وحيث إنه مما يستفاد من النصوص المتقدمة أن إجراءات حجز أو تخصيص قطعة أرض من أملاك هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة سواء لإقامة عمارة أو فيلا عليها، إنما تبدأ بأن يقدم طالب الحجز أو التخصيص طلبا بذلك على النموذج المعد لهذا الغرض بالإدارة العقارية بجهاز المجتمع العمراني الجديد الذي تقع في دائرة اختصاصه قطعة الأرض المطلوب تخصيصها أو حجزها، وعلى أن يؤدي الطالب مبلغ 1000 جنيه كجدية حجز، ثم تقوم تلك الإدارة العقارية بقيد هذا الطلب في السجل الخاص بذلك، موضحا به تاريخ وساعة تقديمه ورقمه، ثم تقوم تلك الإدارة العقارية بعرض تلك الطلبات على اللجنة الفرعية بجهاز المجتمع العمراني الجديد والمشكلة والمحدد اختصاصاتها بموجب المادة (5) من اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة المشار إليها، ثم تصدر تلك اللجنة الفرعية توصياتها في طلب الحجز أو التخصيص، وفي حالة صدور توصيتها بالموافقة المبدئية على طلب الحجز أو التخصيص يلتزم جهاز المجتمع العمراني المختص بأن يخطر طالب الحجز أو التخصيص بتلك الموافقة -من حيث المبدأ- وإلزام الطالب باستكمال مقدم الثمن لتلك القطعة بما لا يقل عن 25% من قيمتها الإجمالية وذلك خلال المدة التي يحددها هذا الجهاز، على ألا يزيد هذا الأجل على ثلاثين يوما من تاريخ استلام طالب الحجز أو التخصيص لهذا الإخطار، وأن يتم الإخطار بموجب خطاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول على عنوان الطالب المدون في طلب الحجز أو التخصيص أو بطريق إنذاره رسميا على يد محضر على هذا العنوان، وأن يتضمن هذا الإخطار أو الإنذار إلزام الطالب بسداد الـ 75% من ثمن تلك القطعة على أقساط سنوية متساوية لمدة ثلاث سنوات.
هذا ويبين مما تقدم أن المشرع قد تطلب إخطار صاحب الشأن بإحدى الطريقتين سالفتي الذكر، وذلك كإجراء جوهري لتحقيق مصلحة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة التي هي من المصلحة العامة، وكذلك تحقيق مصلحة طالب الحجز أو التخصيص، وعلى ذلك فإنه إذا تم الإخطار بالموافقة المبدئية للجنة الفرعية بالجهاز المذكور بطريقة أخرى غير هاتين الطريقتين، أو تم الإخطار بإحدى الوسيلتين المذكورتين سالفا ولكن لم يصل ذلك الإخطار أو الإنذار الرسمي على يد محضر للطالب، فإن الهيئة المذكورة تكون قد خالفت نص المادة 9 من اللائحة العقارية الخاصة بها، وتتمثل المخالفة في إغفال إجراء جوهري، ألا وهو الإنذار أو الإخطار بأي من الطريقتين المذكورتين سالفا، على أن يصل هذا الإخطار أو الإنذار لطالب الحجز أو التخصيص ويقع تحت علمه، ويترتب على تلك المخالفة بطلان الإجراءات التالية لهذا الإخطار أو الإنذار الباطل والمعدوم، ومن هذه الإجراءات القرار الصادر باعتبار طالب الحجز أو التخصيص قد عدل عن طلبه، وكذلك القرارات التي تفرض جزاءً ماليا على الطالب نتيجة لتخلفه عن سداد بقية مقدم ثمن القطعة التي وافقت اللجنة العقارية بالجهاز المختص -من حيث المبدأ- على تخصيصها له أو نتيجة لتخلفه عن سداد نسبة الـ 75% من الثمن الإجمالي لتلك القطعة.
واستكمالا لما تم الاستفادة به من النصوص المتقدمة يقوم رئيس جهاز المجتمع العمراني للمدينة الجديدة بإخطار الشئون العقارية بالهيئة العامة للمجتمعات العمرانية الجديدة بتوصيات اللجنة الفرعية بالجهاز الذي يرأسه والتي تقوم بدورها بعرض تلك التوصيات على اللجنة الرئيسة بالهيئة المطعون ضدها الثانية والذي تحدد تشكيلها واختصاصاتها بموجب المادة (6) من اللائحة العقارية للهيئة المذكورة، وذلك لمراجعة واعتماد توصيات اللجنة الفرعية بالجهاز المذكور، وعلى ألا تصير قرارات تلك اللجنة الرئيسة نافذة إلا بعد اعتمادها من رئيس مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية أو من يفوضه في ذلك، ثم تقوم الشئون العقارية بالهيئة المذكورة بإبلاغ تلك القرارات الصادرة عن اللجنة الرئيسة إلى جهاز المجتمع العمراني الجديد المختص الذي يتولى بدوره إخطار طالب الحجز أو التخصيص بقرار موافقة اللجنة الرئيسة على الطلب، على أن يكون ذلك بخطاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول على عنوانه المبين في طلب الحجز أو طلب التخصيص، بحيث إذا لم يسلك هذا الجهاز هذا الطريق وسلك طريقا آخر لإبلاغ طالب الحجز أو التخصيص لم يتحقق به العلم اليقيني للطالب، كان الإبلاغ باطلا ولا تترتب عليه أي آثار في حق الطالب، وتكون جميع الإجراءات التالية لهذا الإبلاغ الباطل باطلة؛ عملا بالقاعدة الأصولية “ما بني على باطل فهو باطل”، ومنها مواعيد استحقاق الأقساط المقرر سدادها من جانب الطالب المذكور، استكمالا لنسبة ال 75% المتبقية من ثمن القطعة والإجراءات التالية لهذا الإبلاغ المخالف كإعادة تخصيص تلك القطعة لغير الطالب.
وحيث إنه بتطبيق ما تقدم على الطعن الراهن، ولما كان الثابت من الأوراق أن الطاعن كان قد تقدم بتاريخ 20/4/2004 بطلب لحجز قطعة الأرض رقم 10/16 إسكان عمارات بمنطقة زهرة اللوتس بمدينة القاهرة الجديدة أرفق به شيكا بمبلغ 50125.4 جنيها كجدية حجز لتلك القطعة لمصلحة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة (المطعون ضدها الثانية)، كما استوفى بهذا الطلب جميع البيانات والمستندات التي نصت عليها المادة (7) من اللائحة العقارية للهيئة المذكورة، وانتظر الطاعن إخطاره من جانب جهاز تعمير وتنميه مدينة القاهرة الجديدة بموافقته المبدئية على الحجز وتخصيص تلك القطعة حتى يقوم باستكمال مقدم الثمن إلى 25% من ثمن تلك القطعة الإجمالي شاملة نسبة التميز، وذلك خلال المدة التي يحددها له هذا الجهاز، وذلك بخطاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول على عنوانه المبين بطلب الحجز أو التخصيص وذلك عملا بالمادة (9) من اللائحة العقارية المشار إليها، مما دعاه إلى التردد على جهاز تلك المدينة مرات ومرات، حيث أخبره بعض موظفي هذا الجهاز بأنه تمت الموافقة على تخصيص القطعة المذكورة له، ولذلك فإنه انتظر إخطار الجهاز له بالتخصيص بالطريقة التي حددتها المادة (9) من تلك اللائحة العقارية، إلا أنه بدلا من ذلك قامت الجهة الإدارية المطعون ضدها –وذلك على وفق الأوراق التي قدمتها تلك الجهة أمام محكمة القضاء الإداري بالقاهرة (محكمة أول درجة) والتي لم يعلم بها الطاعن إلا بعد تقديمها من جهاز تنمية وتعمير مدينة القاهرة الجديدة التابع للهيئة العامة لتنمية وتعمير المجتمعات العمرانية الجديدة (المطعون ضدهما الثالث والثاني)- قد قامت بالإعلان في جريدة صباحية صادرة يوم 8/12/2004 عن البدء في استكمال إجراءات التخصيص للحاجزين بالمدينة المذكورة، وحددت يوم 15/12/2004 موعدا لحضور الطاعن إلى مقر جهاز تلك المدينة لتكملة مقدم ثمن القطعة سالفة الذكر إلى 25% من إجمالي ثمنها.
ولما كان الإعلان والإخطار المذكور لم يعلم به الطاعن علما يقينيا ولا يفترض علم الكافة ومنهم الطاعن بما ينشر بها من أخبار وإخطارات إعلانات، وذلك لأن هذا الأسلوب مخالف للأسلوب والطريقة التي يلزمها بها المشرع في المادة (9) من اللائحة العقارية لهيئة تعمير وتنمية المجتمعات العمرانية الجديدة، حيث ألزمها أن يكون إخطار طالب الحجز أو التخصيص بالموافقة المبدئية للجنة الفرعية بالجهاز على تخصيص أو حجز قطعة الأرض المطلوبة إنما يتم عن طريق إرسال خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول إلى الطالب على عنوانه المدون بطلب التخصيص أو الحجز المودع لدى جهاز تنمية وتعمير مدينة القاهرة الجديدة، وعلى ذلك يكون الإخطار الذي تم بالجريدة اليومية المشار إليها قد صدر مخالفا للمادة (9) من اللائحة المذكورة، ومن ثم لا يترتب عليه أي أثر قانوني في حق الطاعن، ولا يمكن اعتبار الطاعن متنازلا عن طلب الحجز، وأنه رغبة من ذلك الجهاز في تغطية هذه المخالفة فقد قام الجهاز المذكور بإخطار الطاعن بالموافقة المبدئية على التخصيص، وكذلك بالالتزامات التي يجب عليه احترامها، وذلك على عنوان الطالب الثابت بطلب التخصيص، وذلك بموجب خطاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول إلا أن الطاعن قد أنكر ذلك وأنكر تسلمه لهذا الخطاب وذلك لأن العنوان المرسل عليه هذا الخطاب لا يخص الطاعن وإنما يخص شخصا آخر، وقد حاول الطاعن الرجوع إلى مكتب البريد المختص ليحصل على شهادة تفيد تسلمه لهذا الخطاب من عدمه، وعجزت الجهة الإدارية عن تقديم كعب ذلك الخطاب الذي يثبت تسلم الطاعن لهذا الخطاب، وهو ما حدا الجهة الإدارية على إجراء تحقيق مع الموظف المختص بإرسال الخطابات المسجلة الموصى عليها بعلم الوصول والتي تتضمن موافقة اللجنة المبدئية على طلب التخصيص أو الحجز، وقد ثبتت مسئوليته الإدارية وتمت مجازاته إداريا، وبذلك يكون هذا الإخطار كأن لم يكن، ويعد في حكم العدم، ولا يترتب عليه أي آثار مالية أو إدارية في حق الطاعن، وتبطل جميع القرارات والإجراءات التي بنيت على هذا الإخطار.
وعلى الرغم من ذلك قامت اللجنة العقارية بإعداد توصية انتهت فيها إلى أن الطاعن قد عدل عن طلب الحجز، ولذلك ترى إلغاء الحجز، وبناء عليه صدر قرار اللجنة الرئيسة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بإلغاء الحجز، إلا أنه عندما تبين للطاعن وزوجته أن القصد الحقيقي للجهة الإدارية هو تضييع تخصيص تلك القطعة للطالب بأية طريقة من الطرق، وأن تلك الجهة الإدارية لجأت إلى أسلوب الإرجاء والتأجيل والتسويف والمماطلة، ثم تبعتها بإجراءات مخالفة لنص المادة (9) من اللائحة العقارية للهيئة المطعون ضدها الثانية؛ فقد تقدمت زوجة الطاعن بصفتها وكيلة عنه بطلب لاسترداد المبالغ التي سبق لزوجها سدادها للهيئة المطعون ضدها الثانية نظير حجز القطعة المشار إليها، إلا أن الجهة الإدارية لم تبت في هذا الطلب حتى الآن، ولم تقم زوجة الطاعن المذكور باتخاذ الإجراءات القانونية لاستردادها، وأنها تقدمت بهذا الطلب بسحب تلك المبالغ ليس بسبب عدم مقدرة زوجها المالية على سداد ثمن تلك القطعة خلال مدة ثلاث سنوات تبدأ من تاريخ إخطاره إخطارا صحيحا بموجب خطاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول على عنوانه الصحيح المدون بطلب التخصيص أو الحجز، وإنما دفعها إلى تقديم هذا الطلب ما لاقاه زوجها من الجهة الإدارية من تسويف وتعنت وعنت ومماطلة اختتمتها الجهة المذكورة بإخطارات مخالفة للقانون على النحو السالف بيانه مما سبق.
ومما يؤكد ذلك ويدعمه أن الطاعن وزوجته عندما أيقنا أن هدف الجهة الإدارية من تلك المخالفات هو تفويت الفرصة على الطالب المذكور في حجز وتخصيص تلك القطعة فقد تقدم بتظلم إلى السيد الدكتور المهندس/ رئيس مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة طلب فيه الموافقة على إنهاء واستكمال إجراءات تخصيص القطعة المشار إليها، مع استعداد الطاعن لسداد فوائد التأخير اللازمة اعتبارا من تاريخ جلسة التخصيص المحددة على وفق الإعلان المحدد بمعرفة جهاز تعمير مدينة القاهرة الجديدة، كما تقدمت زوجته بتظلم مماثل لتظلم زوجها، وعلى ذلك فإنه وإذ ثبت عدم سلامة إجراءات الإعلان والإخطار لمخالفتها لنصوص اللائحة العقارية للهيئة المطعون ضدها الثانية، وهو ما يجعل الباب مفتوحا أمام الطاعن لاستكمال إجراءات تخصيص تلك القطعة على وفق نصوص اللائحة العقارية المشار إليها.
ومن وجه آخر تلتزم الجهة الإدارية بالسير في إجراءات تخصيص القطعة محل النزاع له على وفق أحكام هذه اللائحة، وإذ ثبت من المستندات التي قدمها الطاعن أن الجهة الإدارية المطعون ضدها قد امتنعت عن استكمال إجراءات حجز القطعة المشار إليها، وهو ما يشكل قرارا سلبيا مخالفا للقانون خليقا بالإلغاء، فمن ثم يغدو كذلك القرار الصادر بتخصيص تلك القطعة للغير مخالفا للقانون، وذلك لعدم ثبوت عدول الطاعن عن طلب حجزها واستمرار المجال مفتوحا أمامه قانونا لاستكمال الإجراءات اللازمة لتخصيصها، والتي تنتهي بتخصيصها للطاعن بعد قيامه بالوفاء بالالتزامات التي تتطلبها اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
وحيث إن الحكم المطعون فيه قد قضى بغير ذلك فإنه يكون قد صدر مخالفا للقانون خليقا، بالإلغاء، والقضاء مجددا بإلغاء القرار السلبي للجهة الإدارية المطعون ضدها بالامتناع عن استكمال إجراءات تخصيص القطعة المشار إليها للطاعن، مع ما يترتب على ذلك من آثار، والتي تنتهي بتخصيصها له بعد قيامه بالوفاء بالالتزامات التي تلقيها على عاتقه نصوص اللائحة العقارية للهيئة المشار إليها.
وحيث إن من يخسر الطعن يلتزم المصروفات؛ عملا بالمادة 184 من قانون المرافعات.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بقبول الطعن شكلا، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه، والقضاء مجددا بإلغاء القرار السلبي للجهة الإدارية المطعون ضدها، مع ما يترتب على ذلك من آثار، وذلك على الوجه الوارد بالأسباب، وألزمتها المصروفات.