الطعن رقم 5997 لسنة 58 القضائية (عليا)

جلسة 28 من فبراير سنة 2015

الطعن رقم 5997 لسنة 58 القضائية (عليا)(الدائرة الأولى)

برئاسة السيد الأستاذ المستشار الدكتور/ جمال طه إسماعيل ندا

رئيس مجلس الدولة ورئيس المحكمة

وعضوية السادة الأساتذة المستشارين/ د. عبد الفتاح صبري أبو الليل، وفوزي عبد الراضي سليمان أحمد، ومحمد أحـمد أحمد ضيف، ومنير عبد القدوس عبد الله.

نواب رئيس مجلس الدولة

المبادئ المستخلصة:

(أ) عقد إداري-

تفسيره- مجال التفسير- وجوب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين مع الاستهداء بطبيعة التعامل وبما ينبغي توفره من أمانة وثقة بين المتعاقدين- إذا نص العقد على اعتبار كراسة الشروط جزءا مكملا له، لزم الرجوع إلى ما تضمنته للتوصل إلى مراد المتعاقدين.

– المواد أرقام (147) و(148) و(150) من القانون المدني.

(ب) عقد إداري-

عقد تخصيص أرض لإقامة تجمع سكني- الاتفاق على سداد الثمن عينا من الوحدات المبنية- إذا اتُفق على أن يكون نصيب جهة الإدارة عبارة عن وحدات سكنية تمثل نسبة معينة من إجمالي المساحة المبنية، تعين أن يكون تفسير ذلك بحيث تكون النسبة مضروبة في الارتفاعات المقررة بالنسبة لكل نوع من المباني، وليس في أقصى ارتفاع محدد للمباني، بحيث يتم الآتي:

(أولا) تحديد إجمالي المساحات التي أقيمت عليها المباني (عمارات- فيلات- مباني خدمات).

(ثانيا) تحديد ما يخص كل نوع من أنواع هذه المباني من أمتار المساحة المتفق عليها بين الطرفين كمستحق للجهة.

(ثالثا) ضرب الناتج بالنسبة للعمارات في عدد الأدوار، وبالنسبة للفيلات في عدد الأدوار، وبالنسبة لمباني الخدمات في عدد أدوارها. (تطبيق).

الإجراءات

بتاريخ 8/1/2012 أودع الأستاذ/… المحامي وكيلا عن الطاعن بصفته، قلم كتاب المحكمة الإدارية العليا تقرير طعن، قيد بجدولها العام برقم 5997 لسنة 58 القضائية عليا, وذلك في الحكم الصادر عن محكمة القضاء الإداري (الدائرة السابعة) في الدعوى رقم 26629 لسنة 64 ق بجلسة 19/11/2011، الذي قضى بقبول الدعوى شكلا، ورفضها موضوعا، وإلزام الشركة المدعية المصروفات.

وطلب الطاعن بصفته -للأسباب المبينة بتقرير الطعن- الحكم بصفة مستعجلة بوقف تنفيذ القرار المطعون فيه, ثم بقبول الطعن شكلا, وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه، والقضاء مجددا بإلغاء القرار المطعون فيه، مع ما يترتب على ذلك من آثار، أخصها اقتصار حق الهيئة التي يمثلها المطعون ضده الرابع على تملك نسبة 20% من إجمالي المسطحات المبنية وما يخصها من أرض المشروع ثمنا لِما اختص به الطاعن من هذه الأرض, مع إلزام المطعون ضدهم المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

وجرى إعلان تقرير الطعن إلى كل من المطعون ضدهم على النحو الثابت بمحضر الإعلان.

وأودعت هيئة مفوضي الدولة تقريرا مسببا بالرأي القانوني، ارتأت فيه الحكم بقبول الطعن شكلا، وبإلغاء الحكم المطعون فيه, والقضاء مجددا بإلغاء القرار المطعون فيه، مع ما يترتب على ذلك من آثار، وإلزام المطعون ضدهم المصروفات.

وعينت لنظر الطعن أمام دائرة فحص الطعون جلسة 18/2/2013 وتدوول نظره على النحو الموضح بمحاضر الجلسات, حيث قدم الحاضر عن الطاعن خلالها خمس حوافظ مستندات ومذكرتي دفاع, وقدم الحاضر عن الدولة مذكرة دفاع طلب في ختامها: (أصليا) الحكم بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمطعون ضدهم من الأول حتى الثالث بصفاتهم. و(احتياطيا) الحكم برفض الطعن وإلزام الطاعن بصفته المصروفات, وقدم الحاضر عن المطعون ضده الرابع مذكرتي دفاع طلب في ختامهما الحكم برفض الطعن وإلزام الشركة الطاعنة المصروفات, وبجلسة 17/3/2014 قررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة 19/5/2014 مع مذكرات خلال أسبوعين, وقد انقضى هذا الأجل دون إيداع أية مذكرات من أي من الخصوم, وبالجلسة المذكورة قررت المحكمة إحالة الطعن إلى الدائرة الأولى عليا (موضوع) لنظره بجلسة 27/9/2014.

وتدوول نظر الطعن أمام دائرة الموضوع على النحو الموضح بمحاضر الجلسات, حيث قدم الحاضر عن الطاعن خلالها مذكرة دفاع, وبجلسة 27/12/2014 قررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة 7/2/2015 مع التصريح بتقديم مذكرات خلال أسبوعين, فأودع الحاضر عن الطاعن بصفته خلال الأجل المحدد مذكرتي دفاع, وبالجلسة المذكورة قررت المحكمة مد أجل النطق بالحكم لجلسة اليوم, حيث صدر وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه عند النطق به.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع الإيضاحات, وبعد المداولة.

وحيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية, فإنه يكون مقبولا شكلا.

وحيث إن عناصر المنازعة تخلص -حسبما يبين من الأوراق- في أن الشركة الطاعنة كانت قد أقامت الدعوى رقم 26629 لسنة 64ق بإيداع عريضتها بتاريخ 12/4/2010 قلم كتاب محكمة القضاء الإداري، طالبة في ختامها الحكم بقبولها شكلا, وبوقف تنفيذ ثم إلغاء القرار المطعون فيه، مع ما يترتب على ذلك من آثار، أخصها اقتصار حق هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة على تملك نسبة 20% من إجمالي المسطحات المبنية وما يخصها من أرض المشروع ثمنا لِما اختصت به الشركة من هذه الأرض, وإلزام المدعى عليهم المصروفات.

وقالت الشركة شرحا لدعواها إنه بموجب عقد أبرم بينها وبين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بتاريخ 15/11/2005 تم تخصيص قطعتي الأرض رقم (10) و(11) بامتداد منطقة المستثمرين الجنوبية بمدينة القاهرة الجديدة على وفق الاشتراطات العامة للإسكان الحر لإقامة تجمع سكني خاص (كومبوند)، وتضمن البند الرابع من هذا العقد أن سعر المتر المربع مئتان وخمسون جنيها, وأن الشركة تلتزم بسداد قيمة الأرض المخصصة لها في شكل عيني عبارة عن 20% (عشرين بالمئة) من جميع وحدات مباني الإسكان التي تقيمها الشركة على نفقتها الخاصة, وأنه بموجب القرار الوزاري رقم 234 الصادر عن وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية بتاريخ 20/5/2007 تسلمت الشركة مساحة (6,93 فدانا) بما يساوي (393450 م²) ثلاث مئة وثلاثة وتسعين ألفا وأربع مئة وخمسين مترا مربعا, وقد أُرفق بهذا القرار شروط إقامة المجمع السكني التي وقع عليها طرفا العقد المشار إليه، والتي تضمنت أن المساحة المبنية التي تخص الهيئة على وفق التعاقد بتاريخ 15/11/2005 (وحدات سكنية) وتمثل نسبة 20% من إجمالي المساحة المبنية 5,19672 م² (F.P.)، وبالارتفاعات المقررة، وبما لا يقل عن قيمة الأرض المذكورة بالتعاقد, وبعد استخراج التراخيص اللازمة تقدمت الشركة في أعمال الإنشاءات فبلغت الأعمال المنفذة في 1/4/2010 مئة وخمسة آلاف متر مربع من العمارات والفيلات من إجمالي المساحة المصرح ببنائها وهي مئتا ألف متر مربع, كما انتهت الشركة من الأبنية الأخرى وأعمال الصرف الصحي والتغذية وأعمال الري والطرق وتنسيق الموقع بالنسب المبينة بصحيفة الدعوى, وبتاريخ 18/3/2008 وجهت الهيئة كتابها رقم 2060 الذي تسلمته الشركة في 1/4/2008 متضمنا حساب النسبة التي تستحقها الهيئة، والتي تمثل 20% في شكل عيني عبارة عن وحدات كاملة التشطيب بالمشروع من مجموع مسطحات المشروع، على أساس أن نسبة مجموع مسطحات الدور الأرضي لجميع مكونات المشروع (إسكان- خدمات) لا تتجاوز 25% من إجمالي المساحة المخصصة (94,393450 م²), وأن أقصى ارتفاع للعمارات دور أرضي+ 4 أدوار متكررة, وبذلك يكون حق الهيئة هو: 94,393450× 25%× 20%= 5,19672م2× 5 أدوار (أرضي+ 4 أدوار)= 98362,5 م².

وإذ تبين للشركة أن هذا يخالف العقد المبرم مع الهيئة، وكذا الاشتراطات المرفقة بالقرار الوزاري رقم 234 لسنة 2007, قامت بالتقدم بكتابها رقم 1624 بتاريخ 30/4/2008 إلى وزير الإسكان ملتمسة تطبيق صحيح العقد، ومحددة نصيب الهيئة على وفق حساباتها بأنه (40495 م²) من المساحات السكنية المبنية, وأنه نتيجة لاستحالة تسوية الخلاف بين الطرفين, فقد أحيل إلى المجموعة الوزارية لفض المنازعات الخاصة بالاستثمار بناء على طلب الشركة, حيث أوصت المجموعة الوزارية بتشكيل لجنة هندسية قانونية, فصدر بتشكيلها قرار عن وزير الاستثمار, وانتهت هذه اللجنة بتقريرها المؤرخ في 30/7/2009 إلى أن ما يخص الهيئة من إجمالي مسطحات الإسكان هو مساحة (40485 م²), إلا أن الشركة تسلمت بتاريخ 16/2/2010 إفادة بقرار مجلس الوزراء الذي انتهى إلى عدم قبول طلب الشركة.

وتنعى الشركة على هذا القرار بمخالفته للقانون، وصدوره عاريا من السبب، وأنه مشوب بالانحراف بالسلطة, على أساس أن العقد المبرم مع الهيئة تضمن في تمهيده وفي بنديه الثالث والرابع أن المقابل المحدد كثمن للأرض هو نسبة 20% من وحدات مباني الإسكان كافة وما يخصها من الأرض, كما نص على هذه النسبة القرار الوزاري المشار إليه، وزاد في الشروط المرافقة له تحويل النسبة إلى أمتار مربعة من إجمالي المساحة المبنية هي (5,19672م²)، ومن ثم فإن جهة الإدارة إذ قامت بتغيير المقابل بإرادتها المنفردة تكون قد خالفت شروط العقد وما تضمنته الشروط المرافقة لذلك القرار، الذي حدد المساحة المستحقة للهيئة على أساس الالتزام بشروط البناء مساحة وارتفاعا وكثافة، على النحو المفصل بكراسة الشروط التي هي جزء من مستندات التعاقد.

واستطردت الشركة إنه رغم أن المساحة التعاقدية المستحقة للهيئة هي (5,19672 م²), ورغم تجاوزها عن التمسك بهذا الثمن التعاقدي وإعادتها حساب نسبة الـ 20% لتكون (40495 م²) بالزيادة على ما انتهت إليه اللجنة الفنية المشكلة من قبل المجموعة الوزارية, إلا أن الهيئة ذهبت إلى أن المساحة المستحقة هي (5,98362 م²)، وهي تمثل نسبة 5,48% من المساحة المبنية على وفق الاشتراطات التعاقدية وكراسة الشروط الخاصة بالبناء في القاهرة الجديدة, وهو ما تبناه القرار المطعون فيه, دون أن يكون له سبب صحيح, كما أنه يمثل انحرافا بالسلطة؛ إذ لا يحقق أية مصلحة عامة، بل إنه يؤدي إلى إهدارها بإفقاد المواطنين الثقة في تصرفات الدولة وعقودها وهو ما يضر بالنشاط الاقتصادي بها.

………………………………………………….

وتدوول نظر الدعوى أمام محكمة أول درجة على النحو الموضح بمحاضر الجلسات, وبجلسة 19/11/2011 -بعد أن أودعت هيئة مفوضي الدولة تقريرا مسببا بالرأي القانوني في الدعوى- صدر الحكم برفضها وإلزام الشركة المصروفات.

وقد شيد هذا الحكم على أساس من حكم المادتين (147) و(148) من القانون المدنى, وأن حقوق المتعاقد مع الإدارة تتحدد طبقا لشروط العقد, وأن الشروط التي تتعلق بتحديد المقابل تعتبر بصفة عامة شروطا تعاقدية تتحدد باتفاق المتعاقدين، ولا يملك أي طرف التحلل منها أو تعديلها بإرادته المنفردة, وأنه في ضوء ما نصت عليه المادتان (11) و(14) من القانون رقم 59 لسنة 1979 في شأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة تم التعاقد بتاريخ 15/11/ 2005 بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والشركة المدعية، حيث خصصت قطعتا الأرض رقما (10) و(11) بمنطقة المستثمرين الجنوبية بمدينة القاهرة الجديدة لإقامة مشروع إسكان حر، على أن يتم سداد قيمة الأرض المخصصة في شكل عيني عبارة عن وحدات كاملة التشطيب بالمشروع، نسبتها 20% من جميع النماذج والوحدات الخاصة بالإسكان شاملة ما يخصها من أراض وعلى وفق شروط العقد, وتضمن البند الرابع من هذا العقد أن سعر المتر المربع 250 جنيها, وأن الشركة تلتزم بسداد قيمة الأرض على نحو ما ذكر, وتلتزم بألا تتجاوز نسبة مجموع مسطحات الدور الأرضي لجميع مكونات المشروع (إسكان- خدمات) (25%) من إجمالي المساحة المخصصة, على ألا تقل مسطحات أراضي الخدمات عن 8% من إجمالي هذه المساحة, كما تضمن هذا البند التزام الشركة بالشروط والكثافات البنائية المتعامل بها في المدينة، وأن يكون أقصى ارتفاع للعمارات دور أرضي و4 أدوار متكررة, وبتاريخ 2/5/2007 صدر قرار وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية رقم 234 لسنة 2007 متضمنا اعتماد تخطيط وتقسيم قطعتي الأرض المخصصتين للشركة بمساحة (93,6 فدانا) بما يعادل (94,393450 م²), والتزام الشركة بسداد ثمن الأرض تباعا في شكل عيني عبارة عن عمارات سكنية بالارتفاعات المقررة وبالنسبة البنائية المسموح بها لمسطح الأرض, وتمثل الوحدات السكنية كاملة التشطيب نسبة 20% من كامل المساحة المبنية وبما لا يقل عن قيمة الأرض المحددة بالعقد, وتضمنت الشروط المرفقة بهذا القرار فيما يخص الهيئة من المشروع (إسكان حر), أن المساحة المبنية التي تخصها على وفق التعاقد بتاريخ 15/11/2005 (وحدات سكنية) وتمثل نسبة 20% من إجمالي المساحة المبنية (5,19672 م²) (F.P.) وبالارتفاعات المقررة، وبما لا يقل عن قيمة الأرض المذكورة بالتعاقد، وإنه ولما كان الثابت من عيون الأوراق أن الهيئة قامت بحساب ثمن الأرض التي تم تخصيصها للشركة على أساس أن المساحة المخصصة لها هي (94,393450 م²)، وأن نسبة الـ 20% من إجمالي هذه المساحة= 94,393450 م²× 25% النسبة المبنية× 20%= 5,19672 م²، وأن إجمالي المساحة المستحقة للهيئة= 5,19672 م²× ارتفاع العمارات (أرضى+ 4 أدوار متكررة) أي 5 أدوار= 5,98362 م², وأنه لما كان ثمن المتر المربع من المساحة المخصصة للشركة هو 250 جنيها، فإن إجمالي ثمن المساحة يكون 94,393450 م²× 250 جنيها= 98362735 جنيها, وهو ما لا يجوز أن يقل مقابل ثمن الأرض عنه على وفق أحكام العقد, ولما كان ذلك وكانت قيمة تكلفة المتر المربع المبنى المستحق للهيئة كمقابل عيني هي 1000 جنيه طبقا لكراسة الشروط، وقياسا على تكلفة مشروع الإسكان الذي نفذته الهيئة, فمن ثم تكون المساحة المستحقة للهيئة هي 98362735÷ 1000= 7,98362 م², ومن ثم يكون ما انتهت إليه الهيئة متفقا مع أحكام العقد الذي حدد الثمن بنسبة 20% من إجمالي المساحة المبنية وبالارتفاعات المقررة وبما لا يقل عن قيمة الأرض المذكورة بالعقد, وتكون الدعوى قد أقيمت على غير سند من الواقع والقانون خليقة بالرفض.

………………………………………………….

وإذ لم ترتض الشركة هذا الحكم أقامت طعنها الماثل على أسباب حاصلها مخالفته للقانون، والخطأ في تطبيقه وتأويله, ومخالفته الثابت بالأوراق، والفساد في الاستدلال؛ ذلك أنه على وفق المادة (147) مدني، وما استقر عليه القضاء الإداري، من أن العقد شريعة المتعاقدين، وأن حقوق المتعاقد مع جهة الإدارة والتزاماته تتحدد طبقا لنصوصه باعتباره شريعتهما التي التقت عندها إرادتهما، فإذا أصدرت جهة الإدارة قرارا متعلقا بتنفيذ العقد مخالفا لشروطه كان قرارا باطلا, ومن ثم لا يجوز لجهة الإدارة أن تقوم بتعديل المقابل المالي المتفق عليه في العقد، إلا إذا تلاقت إرادتها في هذا الشأن مع إرادة المتعاقد معها, وبناء عليه ولما كان العقد المبرم بين الشركة الطاعنة وجهة الإدارة بتاريخ 15/11/2005 قد تضمن في تمهيده وبنديه الثالث والرابع أن المقابل المحدد كثمن للأرض المخصصة للشركة هو نسبة 20% من وحدات مباني الإسكان كافة وما يخصها من الأرض, وهي النسبة نفسها التي نص عليها القرار الوزاري رقم 234 لسنة 2007, وقد حددتها الشروط المرافقة لهذا القرار بعد تحويلها إلى أمتار مربعة من إجمالي المساحة المبنية بمساحة (5,19672 م²) من إجمالي المساحة المبنية, وذلك على أساس الالتزام بشروط البناء مساحةً وارتفاعا وكثافةً على النحو المفصل بكراسة الشروط التي هي جزء من مستندات التعاقد, وإذ ورد بالعقد أن نصيب الهيئة يكون من وحدات الإسكان المبنية فقط وليس من كامل المساحة المبنية التي تتضمن المساحات الخدمية حيث لم يرد ذلك في العقد وبما لا يجوز معه للقرار الوزاري أن يخالف ما اتفق عليه بالعقد، خاصة أن هذا القرار ليس من مكملات العقد التي ذكرت في المادة الأولى منه, وقد صدر بإرادة منفردة من جهة الإدارة, وهو ما لا يجوز معه إلزام الشركة بما تضمنه في هذا الخصوص, ومن ثم لا يجوز تجاوز الثمن المتفق عليه المتمثل في مساحة (5,19672 م²) التي تم تحديدها.

واستطردت الشركة الطاعنة: إنها رغم ذلك قد تجاوزت عن حقها في التمسك بهذا الثمن التعاقدي, وأعادت حساب نسبة الـ 2% لتكون (40495 م²), وهو رقم يزيد على ما انتهت إليه اللجنة الفنية المشكلة بقرار من المجموعة الوزارية لفض منازعات الاستثمار بمساحة عشرة أمتار مربعة حيث حددت المساحة بـ (40485 م²), ويزيد بمساحة (1609 م²) على المساحة التي انتهى إليها مركز البحوث والدراسات العمرانية بجامعة القاهرة، في دراسته التي أجراها بناء على طلب الشركة والتي قامت بتقديمها إلى اللجنة الفنية المشار إليها, وخلافا لذلك جاء تقدير جهة الإدارة وبما يمثل 48,5% من المساحة المبنية, وهو ما يخالف شروط العقد، وإذ أيد الحكم المطعون فيه جهة الإدارة فيما ذهبت إليه، فإنه يكون قد صدر مخالفا حكم القانون وجاء على غير هدى من الثابت بالأوراق, فضلا عما أصاب هذا الحكم من الفساد في الاستدلال، حيث ذهب إلى أن تكلفة المتر المربع مبانٍ المستحقة للهيئة كمقابل عيني هي (1000 جنيه) ألف جنيه على وفق كراسة الشروط وقياسا على تكلفة مشروع الإسكان الذي نفذته الهيئة, رغم أن كراسة الشروط والعقد المبرم بين الشركة والهيئة لم يرد بهما ذكر للمبلغ المشار إليه, وقد استمده الحكم من مذكرة دفاع مقدمة من الهيئة دون سند من مستندات التعاقد.

………………………………………………….

وحيث إن المادة (147) من القانون المدني تنص على أن: “1- العقد شريعة المتعاقدين, فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين…”, وتنص المادة (148) منه على أنه:                       “1- يجب تنفيذ العقد طبقا لِما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية…”، وتنص المادة (150) على أنه: “1- إذا كانت عبارة العقد واضحة، فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين. 2- أما إذا كان هناك محل لتفسير العقد، فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ, مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل, وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين, وفقا للعرف الجاري في المعاملات”.

ومفاد ذلك أن العقد -والذي يتم باتفاق إرادتين- يعد هو الشريعة الحاكمة لِما تلاقت عليه هاتان الإرادتان، بما لا يجوز معه نقضه أو إجراء أي تعديل عليه إلا باتفاق طرفيه, وأنه إزاء هذه الطبيعة التي قررها المشرع للعقد، كان واجبا تنفيذه من طرفيه طبقا لِما اشتمل عليه من التزامات وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية, وأنه يجب الوقوف عند إرادة المتعاقدين متى كانت العبارة التي استخدمت للتعبير عنها واضحة, ولا يكون حالتئذ أي مجال للتفسير؛ حيث يمنع من ذلك وضوح العبارة, ولا يجوز كذلك الجنوح عنها انحرافا عن مراد المتعاقدين بطريق التفسير, فإذا كان هناك غموض في عبارة العقد وكان لزاما تفسيرها وصولا إلى ما هدفا إليه، وجب عندئذ البحث عن النية المشتركة لهما دون وقوف عند المعنى الحرفي لألفاظ العقد, وحالتئذ يتعين الاستهداء بطبيعة التعامل، وبما ينبغي توفره من أمانة وثقة بين المتعاقدين على وفق العرف الجاري في المعاملات.

وحيث إن العقد المبرم بين الشركة الطاعنة وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بتاريخ 15/11/2005 نص في التمهيد الخاص به -والذي اعتبر جزءا منه على وفق البند الأول منه- على: “… تقدم الطرف الثاني بطلب لتخصيص مساحة من الأرض بمدينة القاهرة الجديدة لإقامة مشروع إسكان حر على الأرض المخصصة, بحيث يكون مجتمعا متكاملا بما فيه من أبنية ومرافق داخلية (طرق ومياه- صرف صحي- كهرباء- اتصالات… إلخ) ومبانٍ سكنية ومباني خدمات وتنسيق موقع ومساحات خضراء وزراعة على نفقته الخاصة…، وقد وافق الطرف الأول تيسيرا منه للطرف الثاني على أن يتم سداد قيمة الأرض المخصصة للطرف الثاني في شكل عيني عبارة عن وحدات كاملة التشطيب بالمشروع، نسبتها (20%) عشرون بالمئة من كافة النماذج والوحدات الخاصة بالإسكان شاملة ما يخصها من أراض، وذلك وفق شروط هذا العقد”، ونص البند الأول من العقد على أن: “يعتبر التمهيد السابق وأحكام القانون رقم 59 لسنة 1979 بشأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة و… وكافة القرارات والشروط العامة وشروط البناء وخاصة فيما يتعلق منها بالأبنية التي تتم إقامتها في المجتمعات العمرانية الجديدة وأية تعديلات لها وكراسة الشروط والمواصفات الخاصة بالمشروع جزءا منه مكملا ومتمما لأحكامه فيما لم يرد به نص بهذا العقد”، ونص البند الثالث على أنه: “خصص الطرف الأول للطرف الثاني قطعتي الأرض الفضاء رقمي (10) و(11) بامتداد منطقة المستثمرين الجنوبية بمساحة… وذلك لإقامة مشروع للإسكان الحر… يخص الطرف الأول منها 20% مشاعا، والطرف الثاني 80% مشاعا في كامل مساحة الأرض، ويتم تحديد النسبة سالفة الذكر عند اختيار الطرف الأول وحداته السكنية التي تخصه قبل صدور قرار التخطيط والتقسيم”، ونص البند الرابع على أنه: “باتفاق الطرفين بلغت قيمة الأرض المخصصة للطرف الثاني… على أساس سعر المتر المربع (250 جنيها) مئتين وخمسين جنيها لا غير. 1- يلتزم الطرف الثاني بسداد قيمة الأرض المخصصة له من الطرف الأول في شكل عيني عبارة عن 20% عشرين بالمئة من كافة وحدات مباني الإسكان التي يقيمها الطرف الثاني على نفقته الخاصة على كامل مساحة المشروع، شاملة ما يخصها من المساحة الكلية للأراضي المخصصة للمشروع وذلك وفق الرسومات والتصميمات والمواصفات المعتمدة من الطرف الأول… 2- للطرف الأول الحق في اختيار الوحدات التي تخصه قبل صدور قرار التخطيط والتقسيم، والتي تمثل 20% من كافة نماذج الوحدات السكنية للمشروع. 3- يلتزم الطرف الثاني بتسليم نسبة 20% من إجمالي الوحدات السكنية التي يتم إقامتها على المساحة محل العقد للطرف الأول شاملة ما يخصها من أراض وتكون ملكا خالصا له، وذلك كمقابل لثمن الأرض المخصصة له من الطرف الأول، وعلى أن تكون هذه النسبة من كافة النماذج والوحدات الخاصة بالإسكان. 4- كما يلتزم الطرف الثاني بتسليم النسبة المقررة للهيئة تباعا طبقا لِما يتم تنفيذه من مراحل المشروع المعتمدة من الطرف الأول… 5-… 6- كما يلتزم الطرف الثاني بأن تكون نسبة مسطحات مباني الإسكان بالدور الأرضي F.P. (5,22%) اثنين وعشرين ونصف بالمئة من إجمالي المساحة المخصصة للمشروع ولا تقل نسبة مسطحات أراضي الخدمات عن (8%) ثمانية في المئة من إجمالي مساحة المشروع… على ألا تتجاوز نسبة مجموع مسطحات الدور الأرضي (Foot print) لجميع مكونات المشروع (إسكان- خدمات) 25% خمسة وعشرين في المئة من إجمالي المساحة المخصصة. 7- من المتفق عليه التزام الطرف الثاني بالشروط والكثافة البنائية المتعامل بها في المدينة، وأن يكون أقصى ارتفاع للعمارات (دور أرضي+ 4 أدوار متكررة )، ونص البند السادس على أن: “… ولا يلتزم الطرف الأول بنقل ملكية الأرض المخصصة إلى الطرف الثانى بموجب هذا العقد إلا بعد قيام الطرف الثاني بتنفيذ هذا العقد وتنفيذ المشروع وتسليم الطرف الأول كامل النسبة المقررة وذلك وفقا لقرار التخطيط والتقسيم…”، ونص البند السابع على أنه: “يحظر على الطرف الثاني استعمال الأرض محل هذا العقد في غير الغرض المخصصة له، وهو إنشاء مشروع سكني حر متميز كامل المباني السكنية والمباني الخدمية والمرافق وتنسيق الموقع لخدمة المشروع، وحسب اشتراطات الطرف الأول وطبقا لقرار التخطيط والتقسيم الصادر من الطرف الأول”، ونص البند السابع عشر على أنه: “من المتفق عليه بين طرفي العقد أنه لا يتم تسجيل هذا العقد إلا بعد تنفيذ كافة عناصر المشروع وسداد الثمن باستلام الطرف الأول النسبة المحددة 20% عشرين بالمئة من كافة النماذج والوحدات الخاصة بالإسكان شاملة ما يخصها من أراض كمقابل الثمن للأرض محل هذا العقد بالكامل وذلك من خلال لجنة فنية مشكلة من الطرفين”.

وقد تضمنت الشروط المالية التي وردت ضمن كراسة الشروط الخاصة بالمشروع ما نصه:

– تسدد الشركة قيمة الأرض المخصصة لها في شكل عيني عبارة عن نسبة مئوية من كافة وحدات مباني الإسكان عمارات كاملة التي تقيمها الشركة على نفقتها الخاصة على كامل مساحة المشروع…

– يستحق للهيئة مقابل قيمة أرض المشروع المخصصة للشركة حصة عينية من إجمالي عدد الوحدات السكنية بالمشروع شاملة ما يخصها من أراض، وتحدد هذه النسبة طبقا لتثمين سعر المتر المربع للأراضي بكل مدينة، وعلى أن تكون هذه النسبة من كافة النماذج والوحدات الخاصة بالإسكان، وتكون هذه النسبة من الوحدات ملكا خالصا للهيئة مقابل ثمن أرض المشروع، ويتم تحديد هذه الحصة من الوحدات بمعرفة الهيئة بناء على قرار التخطيط والتقسيم.

وقد نصت المادة (1) من القرار الوزاري رقم 234 الصادر بتاريخ 20/5/2007 على أن: “يعتمد تخطيط وتقسيم قطعتي الأرض المخصصتين رقمي (10) و(11) لشركة شمال أفريقيا للاستثمار العقاري للمخطط العام لإقامة تجمع سكني بمنطقة الامتداد الشرقي للمستثمرين بمدينة القاهرة الجديدة بمساحة 6,93 فدانا، أي ما يعادل (94,393450 م²) فقط ثلاث مئة وثلاثة وتسعون ألفا وأربع مئة وخمسون مترا مربعا و94/100 من المتر المربع لا غير، وذلك طبقا للحدود الموضحة على الخريطة وقائمة الشروط المرفقة… “، ونصت المادة (3) منه على أن: “تلتزم الشركة بسداد ثمن الأرض المبينة تباعا في العقد المبرم في شكل عيني عبارة عن عمارات سكنية بالارتفاعات المقررة وبالنسبة البنائية المسموح بها لمسطح الأرض، وتمثل الوحدات السكنية كاملة التشطيب نسبة 20% من كامل المساحات المبنية وبما لا يقل عن قيمة الأرض المحددة بالعقد”، وتضمنت مكونات المشروع الواردة بالشروط المرفقة بهذا القرار الأراضي المخصصة للإسكان (فيلات– عمارات)، والأراضي المخصصة لمنطقة الخدمات، وحددت ارتفاع الفيلات بدور أرضي+ أول، وارتفاع العمارات بدور أرضي+ 4 أدوار متكررة، وأقصى ارتفاع لمنطقة الخدمات أرضي+ دورين، وتضمنت هذه الشروط ما نصه: “ما يخص الهيئة من المشروع (إسكان حر): المساحة المبنية التي تخص الهيئة وفقا للتعاقد بتاريخ 15/11/2005 (وحدات سكنية) وتمثل نسبة 20% من إجمالي المساحة المبنية 5,19672 م² (F.P.) وبالارتفاعات المقررة، وبما لا يقل عن قيمة الأرض المذكورة بالتعاقد”.

وحيث إنه ولئن كان الثابت من النصوص المذكورة آنفا من العقد المبرم بتاريخ 15/11/2005 بين الشركة الطاعنة والهيئة المطعون ضدها الرابعة، أنهما قد اتفقتا على أن ثمن الأرض التي تم تخصيصها للشركة والتي بلغت مساحتها (393450,94 م²)، يتحدد على أساس أن سعر المتر المربع مئتان وخمسون جنيها، وعلى أن يتم سداد هذا الثمن في شكل عيني من جميع وحدات مباني الإسكان التي تقيمها الشركة على نفقتها الخاصة بحيث تغدو الوحدات السكنية التي تحصل عليها الهيئة بما يخصها من أراض ملكا خالصا لها, وبحيث تمثل نسبة 20%، وتكون من جميع النماذج الخاصة بالإسكان، بيد أن العقد سكت عن تحديد الوعاء الذي تحسب منه النسبة المشار إليها وهو ما أدى إلى الخلاف في الرأي بشأنها، ومن ثم بشأن كيفية حساب حصة الهيئة كمقابل عيني للأرض المخصصة منها للشركة لإقامة المشروع السكني الحر عليها، وهو ما لا مندوحة معه من التوصل إلى النية المشتركة للعاقدين دون جنوح أو انحراف عما قصدا إليه.

ولما كان البند الأول من العقد قد اعتبر كراسة الشروط جزءا مكملا للعقد، فإنه يكون لزاما الرجوع إلى ما تضمنته توصّلا إلى مراد المتعاقدين وتبيان مقصودهما.

وإذ تضمنت الشروط المالية الواردة بكراسة الشروط أن الحصة العينية المستحقة للهيئة (وحدات سكنية شاملة ما يخصها من أراض)، يتم تحديدها بمعرفة الهيئة بناء على قرار التخطيط والتقسيم، بما يعني أن هناك إحالة فيما يتعلق بأسس تحديد هذه الحصة إلى القرار المشار إليه، وهو ما أومأ إليه البند السادس ذاته من العقد الذي علق التزام الهيئة بنقل ملكية الأرض المخصصة لإقامة المشروع إلى الطرف الثاني على قيام هذا الأخير بتنفيذ المشروع وتسليم الهيئة كامل النسبة المقررة على وفق قرار التخطيط والتقسيم، وقد جاء هذا القرار مبينا أن المقابل العيني (نسبة الـ 20%) يتحدد على أساس حساب هذه النسبة من إجمالي المساحة المبنية، وبما لا يقل عن قيمة الأرض المحددة بالعقد، وبذلك يكون هذا القرار قد بيّن وعاء هذه النسبة بأنها المساحة المبنية، وبحيث لا يقل ذلك المقابل الذي يؤدى في شكل عيني (عبارة عن وحدات سكنية من جميع النماذج كاملة التشطيب بما يخصها من أراض) عن قيمة الأرض المحددة في العقد على أساس أن سعر المتر المربع منها مئتان وخمسون جنيها.

وقد أوضح ذلك القرار والشروط المرافقة له أن المساحة المبنية تشمل نماذج العمارات والفيلات كما تشمل مباني الخدمات، وهو ما أدى به أن ينص صراحة في نهاية هذه الشروط أن المساحة المبنية التي تخص الهيئة (وحدات سكنية) تمثل 20% من إجمالي المساحة المبنية، وتبلغ المساحة التي تعادل هذه النسبة (19672,5 م²) بالارتفاعات المقررة، ويبدو من ذلك أن الغموض الذي كان قد اكتنف العقد إبان إبرامه بشأن وعاء النسبة المذكورة قد أزيل، لاسيما أن الشركة الطاعنة قد قامت بالتوقيع على تلك الشروط المرافقة للقرار الوزاري المنوه عنه دون أي اعتراض منها آنئذ على ما ورد بها، وهو ما يعني أن إرادة العاقدين (الشركة والهيئة) قد التقتا على أن نسبة العشرين بالمئة هي المساحة المذكورة آنفا، مضروبة في الارتفاعات المقررة بالنسبة لكل نوع من المباني التي تقام على وفق ما ورد بقرار التخطيط والتقسيم والشروط المرافقة له، سواء كانت هذه المباني عمارات أم فيلات أم مباني خدمات؛ ذلك أن المساحة التي تم تحديدها بإرادة طرفي العقد وهي (19672,5 م²) هي ناتج ضرب المساحة الكلية المخصصة للمشروع (393450,94 م²)× النسبة القصوى لمسطحات الدور الأرضي لجميع مكونات المشروع (إسكان- خدمات المحددة بالبند الرابع فقرة (6) من العقد، وهي 25%× النسبة المستحقة للهيئة، وهي 20% على وفق العقد والقرار الوزاري والشروط المرافقة له.

وحيث إنه وعلى وفق مقصود العاقدين الذي تم تجسيده على نحو ما سلف يتعين لكي يتم تحديد ما تستحقه الهيئة من وحدات سكنية معادلة ومساوية للنسبة المحددة آنفا أن يتم ضرب ما يخص مساحة العمارات من الـ (19672,5 م²) في الارتفاع المقرر لها, وما يخص مساحة الفيلات منها في الارتفاع المقرر لها, وكذا ما يخص مباني الخدمات في الارتفاع الأقصى المقرر لها, حيث يختلف الارتفاع المقرر لكل منها عن الآخر، بما لايجوز معه لتحديد ما تستحقه الهيئة ضربُ هذه المساحة كاملة في أقصى ارتفاع محدد للعمارات بالعقد والقرار الوزاري والشروط المرافقة له وهو خمسة أدوار, لأن هذا الارتفاع خاص بالعمارات دون غيرها, ومن ثم يكون لزاما حتى يتم تحديد ما تستحقه الهيئة على وفق مراد طرفي التعاقد: (أولا ) تحديد إجمالي المساحات التي أقيمت عليها المباني (عمارات- فيلات- مباني خدمات) من واقع ما ورد بالشروط المرافقة لقرار التخطيط والتقسيم. و(ثانيا) تحديد ما يخص كل نوع من أنواع هذه المباني من أمتار المساحة المتفق عليها بين الطرفين كمستحق للهيئة وهي (5,19672 م²)، و(ثالثا) ضرب الناتج بالنسبة للعمارات في 5 أدوار (أرضي+ 4 أدوار متكررة), وبالنسبة للفيلات في دورين ( أرضي+ دور), وبالنسبة لمباني الخدمات في 3 أدوار (أرضي+ دورين) كأقصى ارتفاع محدد بتلك الشروط.

وبالبناء على ذلك، فإن المساحات الإجمالية التي تم البناء عليها هي:

20931م² (عمارات)+ 4,67550م² (فيلات)+ 5,7854م² (خدمات)= 9,96335م².

والمساحة التي تخص كل نوع من هذه المباني من المساحة المتفق عليها وهي (5,19672م²) هي:

ما يخص العمارات= 5,19672م²× 20931 م²÷ 9,96335 م²= 264,4274 م².

ما يخص الفيلات= 5,19672م²× 4,67550 م²÷ 9,96335م²= 289,13794م².

ما يخص مباني الخدمات= 5,19672م²× 5,7854م²÷ 9,96335 م²= 947,1603م².

فيكون الإجمالي= 5,19672م².

والمستحق بالنسبة لمساحة كل نوع وبحسب الارتفاع المقرر هو:

– العمارات= 264,4274 م²× 5 أدوار= 320,21371 م².

– الفيلات= 289,13794 م²× 2 دور= 578,27588 م².

– مباني الخدمات= 947,1603 م²× 3 دور= 841,4811 م².

المستحق الإجمالي= 739,53771 م².

وبذلك تكون المساحة المستحقة للهيئة (20%) كمقابل عيني -وحدات سكنية كاملة التشطيب بالمشروع من جميع نماذج الإسكان شاملة ما يخصها من أراض- هي (53771,74 م²)، وبحسبان أقصى ارتفاع محدد لمباني منطقة الخدمات, دون أن يغير من ذلك الارتفاع المحدد للمسجد (دور أرضى)، أو المحدد للنادي الرياضي (أرضي+ دور)؛ للنظر إلى مباني هذه المنطقة كوحدة واحدة، ولقلة الفروق بين الارتفاعات داخلها والمساحات المحددة لكل منها.

وحيث إن الهيئة المطعون ضدها الرابعة انتهت بحساباتها بكتابها إلى الشركة الطاعنة الرقيم 2060 بتاريخ 18/3/2008 إلى أن النسبة التي تستحقها في شكل عيني هي (98362,5 م²) بحسبان المساحة المتفق عليها (19672,5 م²) مضروبة في 5 أدوار، دون فصل بين الأنواع المختلفة من المباني، وما هو محدد لكل منها من ارتفاع كحد أقصى، بما يخالف النية المنعقدة فيما بينها وبين الشركة، والتي أفصح عنها عجز الشروط المرافقة لقرار التخطيط والتقسيم عند تحديده ما يخص الهيئة من المشروع على نحو ما سلف ذكره، وبما يكون ما خلصت إليه -ومن ثم- ما ذهب إليه القرار الصادر عن المجموعة الوزارية لفض منازعات الاستثمار، والذي تم اعتماده من مجلس الوزراء بجلسته المنعقدة في 27/1/2010، مجانبا صائب ما انعقدت عليه إرادة طرفي العقد، مخالفا صحيح حكم القانون، مما يتعين معه القضاء -بحسبان أن المنازعة عقدية تتعلق بكيفية تحديد المقابل العيني الممثل ثمن الأرض المبيعة من الهيئة المطعون ضدها الرابعة للشركة الطاعنة- بعدم الاعتداد بالتحديد الذي ذهبت إليه الهيئة للمساحة المستحقة لها كمقابل عيني، وهي (98362,5 م²) ثمنا للأرض المبيعة للشركة، وبتحديد هذه المساحة بـ (53771,74 م²) وحدات سكنية كاملة التشطيب من جميع النماذج والوحدات الخاصة بالإسكان والخدمات (عمارات- فيلات- خدمات)، شاملة ما يخصها من أراض.

وحيث إن الحكم المطعون فيه ذهب غير هذا المذهب، فإنه يكون مجانبا صواب القانون، مما يكون لزاما معه الحكم بإلغائه، والقضاء مجددا بما سلف ذكره، وذلك فيما يتعلق بموضوع الدعوى، دون نيل مما ذهب إليه الحكم المطعون فيه بشأن شكل الدعوى التفاتا عما أبدي من هيئة قضايا الدولة من دفع بعدم قبولها لعدم قيامه على أساس صحيح.

وحيث إن من خسر الطعن يلزم مصروفاته عملا بالمادتين (184) و(240) مرافعات.

 

 

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة بقبول الطعن شكلا، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه، وبعدم الاعتداد بالتحديد الذي أجرته الهيئة المطعون ضدها الرابعة للمساحة المستحقة لها كمقابل عيني للأرض المبيعة منها للشركة الطاعنة، وبتحديد هذه المساحة بـ (53771,74 م²) وحدات سكنية كاملة التشطيب من جميع النماذج والوحدات الخاصة بالإسكان والخدمات (عمارات- فيلات- خدمات)، شاملة ما يخصها من أراض على النحو المبين بالأسباب، وألزمت الهيئة المطعون ضدها المصروفات عن درجتي التقاضي.